НБУ требует снизить на 25% стоимость залоговой недвижимости при проведении стресс-тестов
До 30 апреля банки должны предоставить в Национальный банк результаты стресс-тестирования за 2009 г. При этом, в соответствии с письмом НБУ №40-511/621-1844, залоговая недвижимость в активах банков полегчает на 25%. По словам участников рынка, это может пошатнуть некоторые финучреждения третьей-четвертой групп.
Национальный банк считает, что залоговую недвижимость нельзя оценивать по докризисной стоимости. «Залог недвижимости, оценка или переоценка которого была осуществлена более чем за шесть месяцев до начала проверки, то есть до 1 июля 2009 г., принимается к расчету чистого кредитного риска с применением корректирующего коэффициента 0,75 к стоимости, определенной в отчете об оценке имущества, и соответствующего коэффициента в зависимости от категории кредитной операции»,— говорится в письме Нацбанка.
По оценкам заместителя председателя правления «Еврогазбанк» Юрия Шиманского, банкам придется переоценить существенную часть залогов. «В соответствии с методикой НБУ, при расчете резервов в качестве залога принимаются только депозиты, государственные ценные бумаги и недвижимость. При этом, по последнему требованию НБУ, оценочная стоимость недвижимости может оставаться неизменной только в том случае, если оценка была произведена после 1 июля 2009 г. Так как перечень залогового имущества, которое принимают банки для обеспечения кредитов, гораздо шире, то можно ожидать, что значительная часть залогов по рынку будет переоценена. Все зависит от того, насколько взвешенную кредитную политику вел банк»,— говорит он.
«При выдаче новых кредитов под залог недвижимости мы используем консервативную оценку залога и существенно его дисконтируем,— говорит Станислав Шлапак, заместитель председателя правления «Укргазбанк».— Более жесткие требования и дополнительные условия могут появляться и при реструктуризации ранее выданных кредитов».
Тем не менее запланированная переоценка недвижимости может привести к увеличению банковских портфелей плохих кредитов. И хотя сознательность заемщиков в этом случае ни при чем, многие банки будут вынуждены обращаться к ним с просьбой увеличить или улучшить обеспечение кредитов либо снижать класс заемщика. Что, в свою очередь, может снова ухудшить платежную дисциплину и увеличить объем изъятого залогового имущества, реализацией которого придется заниматься банкам, чтобы улучшить свои показатели.
В принципе, переоценка залогов и так проводится в случае необходимости реструктуризировать ипотечный кредит по инициативе заемщика или банка, если должник не возвращает деньги и финучреждение готовит отданное в залог имущество к возможной продаже. Кроме того, в таком случае банки могут потребовать от заемщиков дополнительный залог либо внесения части долга сразу, если такая возможность предусмотрена кредитным договором. Не исключено, что вторая волна подобных требований появится после проведения стресс-теста.
По словам специалистов, банки не заинтересованы в существенном снижении стоимости залога. «Дело в том, что на момент приобретения ипотечной квартиры сумма кредита составляла 70-80% ее рыночной стоимости. А в случае принудительного изъятия недвижимости она будет выставлена на аукцион, где квартиру можно продать по цене не ниже 40% оценочной стоимости. Даже если банку удастся получить 50-60% первоначальной цены, он останется в убытке»,— отмечает менеджер компании EnMark Татьяна Филиппова.
Кроме того, если банковское учреждение в качестве залога принимало рисковые активы, то ему, соответственно, придется значительно увеличить резервы или нарушать требования регулятора. «Такой риск есть. Особенно для банков третьей-четвертой групп,— считает господин Шиманский.— Многие банки вынуждены будут принимать меры по доформированию резервов, что приведет к снижению прибыли, которая в целом по сектору и так значительно уменьшилась в минувшем году. Последует нарушение нормативов и, как результат — санкции со стороны НБУ».
Впрочем, подчеркивает эксперт, следует понимать, что применяя данную методику, НБУ руководствуется целью не наказать банки, а вовремя оценить, какие из банковских учреждений являются стабильными, а каким из них при неблагоприятном развитии событий в финансовом секторе может угрожать снижение ликвидности и даже банкротство, и принять соответствующие меры для их оздоровления.