Финучреждения не спешат продавать подешевевшие более чем вдвое залоговые квартиры
В отличие от рынка автокредитов, реализация залоговых квартир и домов до сих пор не стала частым явлением. Банки допускают, что массовой распродажи может и не случиться.
Эксперты ожидают продажи залоговой недвижимости в начале следующего года. «Основные продажи заложенной недвижимости можно ожидать зимой-весной 2010 г., когда вступят в силу решения суда по искам банка по ипотечным кредитам. Хотя эти продажи массовыми назвать будет трудно. Также надо отметить, что на процесс продажи будут влиять ситуация на рынке недвижимости, а также целый ряд других факторов»,— считает директор по работе с проблемными активами «VAB Банка» Станислав Людкевич.
«Сделки на рынке недвижимости в больших объемах возобновятся только в случае, если банковская система возобновит ипотечное кредитование. Учитывая сегодняшнюю экономическую ситуацию, я не думаю, что это случится раньше второй половины 2010 г. А возможно, еще позже»,— добавил зампредседателя правления «Эрсте Банка» Павел Цетковский.
Зампред банка «Хрещатик» Ирина Скирчук назвала еще одну причину, по которой может не быть массовой распродажи залоговой недвижимости. Наиболее сложный период как для населения, так и для кредитно-финансовых учреждений пришелся на осень прошлого года. Тогда на волне паники многие заемщики не могли обслуживать свои кредиты. Банки вынуждены были разработать для них программы реструктуризации долга, позволяющие менять валюту займа или предоставлять кредитные каникулы на срок до шести месяцев. «Сегодня же многие заемщики, которые тогда лишились работы, нашли новые пути заработка. Поэтому мы уверены, что массовой распродажи залоговой недвижимости не будет»,— считает она.
Кроме того, продажа жилья ипотечных заемщиков занимает достаточно длительный период — от шести до девяти месяцев. По мнению госпожи Скирчук, затягивание на такой срок невыгодно ни заемщику, ни банку.
Невыгодность — ключевое слово в реализации залоговой недвижимости. По словам господина Цетковского, из-за низких цен сегодня на рынке недвижимости лишь изредка происходят сделки. Ведь, в отличие от автомобилей, недвижимость подешевела более чем вдвое. «Сегодня цены на квартиры сильно упали, и продать квартиру можно значительно дешевле, чем она была куплена еще год назад. Соответственно, кредит будет погашен частично. Кроме того, реальных покупателей на квартиры практически нет. Ведь большинство сделок, которые заключались, осуществлялись в кредит. Если и есть реальные сделки, то на суммы до $100 тыс. Поэтому, я уверена, что массовая распродажа залоговой недвижимости — это миф»,— пояснила госпожа Скирчук.
По словам господина Людкевича, должники пытаются затягивать процесс по взысканию задолженности по ипотечным кредитам. Банки также пытаются провести реструктуризацию, изменить условия кредитования так, чтобы должники продолжали погашать свою задолженность. Если все же кредит остается проблемным, от него избавляются.
Продажа залога проводится банками через должников или через публичные торги. Если должники понимают, что не смогут обслуживать долг, они могут найти покупателя и с участием банка продать ему объект.
По мнению господина Людкевича, цена такой продажи будет выше, чем в случае принудительной продажи через органы исполнительной службы. Если этот способ не работает, происходит продажа недвижимости с торгов. «Учитывая ситуацию на рынке недвижимости, продажа ипотечных квартир во многих случаях не приведет к полному погашению задолженности по кредитам»,— подчеркнул он.
Если залоговую квартиру не удается продать или это слишком невыгодно, ее передают родственной структуре — лизинговой, факторинговой или прочей компании. На ее балансе квартира ждет лучших времен или даже сдается в аренду. «Некоторые банки переводят проблемные ипотечные кредиты на родственные структуры с целью уменьшения резервов. По проблемным ипотечным кредитам они составляют 100%. Это нормально воспринималось в лучшие времена, когда недвижимость можно было быстро продать. Однако сейчас иная ситуация, и банкам довольно непросто формировать резервы в таких объемах»,— рассказал господин Цетковский.
С недавнего времени появился еще один способ «утилизации» залога — переоформить недвижимость на себя. «Банки могут переоформлять на себя право собственности на такое жилье для погашения существующей задолженности, однако до недавнего времени существовали определенные правовые нормы, которые делали этот способ погашения задолженности невыгодным для банков (вопросы с налогообложением). Недавно в законодательство внесены изменения, которые исправили эту ситуацию»,— отметил господин Людкевич.