В строительной отрасли новый переполох. С 14 января нельзя использовать инвестиционные договора для привлечения средств в строительство жилья. После того как застройщики найдут новый способ привлечения ресурсов, «физикам» стоит переоформить ранее заключенные инвестдоговора.
Как уже писали «ЭИ», 14 января вступили в силу изменения к Закону «Об инвестиционной деятельности», которые запрещают использовать инвестиционные договора для привлечения средств в строительство жилья. Теперь инвестирование и финансирование строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью. Лоббисты схем строительного финансового посредничества своего добились — ведь даже после вступления в силу Закона «О финансово-кредитных механизмах» инвестиционные договора продолжали заключаться. Львиная доля строящихся сейчас новостроек финансируется именно по схеме инвестдоговоров. И для застройщиков, которые собрались на конференции «Строительство, инвестиции, ипотека-2006», главным вопросом было: а являются ли легитимными ранее заключенные инвестдоговора.
По мнению директора по консалтингу компании «ВЕГА-консалтинг» Сергея Ильяшенко, использование этих договоров уже неправомерно. «Это опасно. Тем, кто продолжит привлекать деньги по инвестиционным договорам, я рекомендовал бы хорошо подготовиться к защите своих интересов в суде»,— разводил руками г-н Ильяшенко. Он напомнил, что признать договор недействительным может либо один из его участников, либо заинтересованное лицо. Заинтересованными в расторжении инвестиционных договоров могут быть налоговики, Госфинуслуг и прокуратура (как органы, надзирающие за выполнением законодательства и соблюдением интересов государства).
Главную опасность для застройщиков представляют налоговые инспекторы. Дело в том, что инвестдоговора и договора о долевом участии в строительстве всегда были хорошей оптимизационной схемой для застройщиков. Согласно п. 7.9 Закона «О налогообложении предприятий», привлеченные с помощью вышеуказанных договоров ресурсы можно было не относить к валовым доходам. Налоговые обязательства у застройщика возникали только в момент передачи жилья инвестору. По мнению Сергея Ильяшенко, фискалы будут заинтересованы в том, чтобы признавать инвестдоговора недействительными. Тогда, мол, налоги застройщикам придется платить сразу, без отсрочки. Если налоговая не пожелает самостоятельно судиться со строителями, она может попросить Госфинуслуг или прокуратуру провести проверку.
Во избежание банкротства всем, не желающим пользоваться услугами финансовых посредников для привлечения средств населения, Сергей Ильяшенко советует обратить внимание на три типовых договора — поручения, комиссии и совместной деятельности. «Такие договорные отношения не относятся к инвестиционным, и регулируются только Гражданским и Хозяйственным кодексами»,— объясняет эксперт. Он советует переоформить все ранее заключенные инвестиционные договора на договора поручения, комиссии и совместной деятельности. «Конечно, бухгалтерам это придется не по душе, но это наилучший выход»,— убеждал аудиторию г-н Ильяшенко.
В свою очередь инвесторы получают возможность шантажировать застройщика судебным разбирательством при попытках повысить цену жилплощади, затягивании сроков сдачи дома в эксплуатацию и просто при некачественной работе. Для большинства застройщиков расторжение договоров смерти подобно — так как возмещать вложенные инвесторами средства им нечем. Все вкладывается в строительство, а быстро перепродать пай одного инвестора другому на фоне снижения цен сейчас сложно. Впрочем, «физикам» также не помешало бы позаботиться о переоформлении инвестдоговоров. Как уже писали «ЭИ», очень часто строительством занимаются различные о-о-о-шки, у которых кроме офиса и права на аренду земли ничего нет. В случае чего добиваться возврата своих денег потом будет очень сложно.
По мнению некоторых участников конференции, запрет на инвестиционные договора может дать дополнительный толчок снижению цен на первичном рынке недвижимости. На переоформление договоров уйдет некоторое время, которое сейчас играет против спекулянтов: цены замерли, а кредиты нужно продолжать выплачивать. Вот и могут промышляющие переуступкой имущественных прав люди начать выбрасывать «инвестиционные» метры (а это около 1 млн. «квадратов» только в Киеве).