Все развитые страны прошли через взрывной рост цен на жилье с последующим болезненным обвалом рынка. О том, как это происходило во Франции в 90-х «ЭИ» рассказал международный эксперт по ипотеке Пьер-Ив Дивизиа. Его рассказ интересен тем, что этапы развития экономики Украины очень напоминают Францию конца XX века.
— Г-н Пьер-Ив, расскажите, что стало причиной падения цен на недвижимость во Франции?
— Когда в 1990 году рецессия коснулась экономик всех развитых европейских стран, во Франции началось падение цен на промышленную недвижимость и жилье высшего класса в Париже и городах французской Ривьеры. Тенденция снижения цен наблюдалась на протяжении шести лет. Но резкий спад происходил в течение первых двух лет, когда цены на этот сегмент жилья в Париже упали на 30-40%. В то же время по всей стране цены на жилье оставались практически стабильными.
— А почему только в Париже и на Ривьере? Ведь Вы говорите, что во Франции был экономический кризис…
— Чтобы найти объяснения тому, что случилось тогда, следует посмотреть на то, что было в 1985 году. В то время рынок коммерческой недвижимости и жилья в Париже и городах французской Ривьеры был подвержен большей спекулятивности, чем в других провинциях. После 1990 года существенный кризис произошел в секторе коммерческой недвижимости. Больших проблем с фондом жилищной недвижимости не наблюдалось, наоборот, там была более-менее устойчивая тенденция регулярного роста цен. Снижение цен на парижскую недвижимость было обусловлено дороговизной этого города. Те, кто больше не мог себе позволить купить недвижимость в Париже или хотели приобрести дома побольше, уезжали в пригород.
— Когда начался обвал цен в Париже, наверное, появилось большое количество спекулянтов, которые так долго ждали своего часа?
— Спекулянтов на рынке жилой недвижимости было немного. Важную роль в борьбе с ними и регулировании рынка сыграло правительство, которое ввело высокие налоги на пустующие участки земли и квартиры. У нас налоги — обычный и действенный инструмент для стимулирования рынка недвижимости. Власти не должны бояться упорядочивать структуру спроса и предложения. Если завтра правительство окажется перед фактом, что на рынке появилось большое количество спекулянтов, которые скупают квартиры, офисы, участки земли, то налоги будут увеличены настолько, что обладать квартирой и не жить в ней станет большой роскошью. Риски, присущие рынку недвижимости, в основном несут на себе профессиональные организации девелоперов, а не физические лица.
— Значит, инвесторы скупали жилье, чтобы сдавать его в аренду…
— Да, это было. Во Франции существует официальный индекс стоимости аренды в зависимости от цены строительства дома. Стоимость аренды медленно, но уверенно продолжает расти. Таким образом, активы инвесторов относительно хорошо защищены от инфляции, и они имеют довольно хорошую доходность. Вдобавок к этому, из-за определенной обеспокоенности относительно возможности пенсионных фондов выплачивать в будущем пенсии, все больше людей подумывают о недвижимости как о «спасательной» инвестиции, чтобы обеспечить себе старость.
— Пострадали ли вследствие обвала цен на парижскую недвижимость банки?
— И да, и нет. Это если брать во внимание рынок недвижимости в целом. Больше всего пострадали застройщики и инвесторы в коммерческую недвижимость. Сделавшие ставку на первоклассное или «элитное» жилье тоже имели проблемы, но этот сегмент довольно-таки маргинальный. В результате всего несколько банков столкнулись с большими проблемами. Но до банкротств из-за снижения цен на жилье дело не доходило. Во время кризиса доля дефолтов по кредитам, выданным под залог недвижимости среди частных заемщиков, оставалась низкой. Кроме того, доля ипотечных кредитов по отношению к ВВП во Франции всегда была невелика.
— Как долго продолжалось снижение цен в Париже?
— Наибольшее снижение наблюдалось на протяжении 1990 и 1991 годов. Во Франции был следующий феномен. Разрыв в ценах на рынках недвижимости Франции и той же Великобритании приводил к тому, что большое количество англичан и других иностранцев покупало жилье в нашей стране.
— Как растут цены на недвижимость во Франции сейчас?
— В последние несколько лет цены на недвижимость растут ежегодно на 13-15%. Банки увеличивают сроки кредитования и первоначальный взнос. Сейчас нет разницы, арендовать или покупать жилье — ежемесячные платежи будут практически одинаковыми, как для новосела, так и для арендатора (не считая сумму первого взноса за покупку нового жилья). Думаю, вы хорошо понимаете, что такие условия не заставляют снижаться цены на недвижимость. Но если процентные ставки в будущем значительно вырастут, возможны изменения.
* Редакция выражает благодарность за помощь в организации поездки автора статьи проекту Европейского интервью «Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине».