6 ноября вступило в силу положение ГКЦБФР о порядке регистрации эмиссии фондов операций с недвижимостью (ФОН). Участники рынка давно его ждали и уже готовы регистрировать свои выпуски. Они считают, что с помощью таких фондов можно неплохо заработать: это инструмент для спекулятивных операций на рынке недвижимости с неплохими налоговыми преференциями.
Создание ФОНов предусмотрено Законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», вступившим в силу 1 января 2004 г. Механизм работы ФОН прост. Эмитент продает сертификаты, а привлеченные деньги инвестирует в операции с недвижимостью, получает прибыль. По окончании срока деятельности фонда деньги возвращаются инвестору вместе с причитающейся на его долю частью прибыли. Управителю ФОН (которым может быть и сам эмитент) причитается часть этой прибыли как вознаграждение за труды.
Как призналась «ЭИ» начальник отдела ГКЦБФР по финансовым инструментам рынка ценных бумаг Оксана Войтова, ей уже давно звонят и интересуются, когда же можно будет выпустить эти сертификаты. Сами представители рынка подтверждают, что ФОН — интересный и простой механизм вложения и приумножения средств: «Конечно, нас это интересует. Мы уже создали дочернюю структуру, которая будет этим заниматься»,— говорит генеральный директор КУА «ВИП» Олег Колесник. Интерес вызван, прежде всего, высокой доходностью рынка недвижимости. Несмотря на неутешительные (с точки зрения возможностей для спекуляции) прогнозы многих экспертов, что рост цен как минимум замедлится. «Да, рост цен замедлился. Но после выборов, полагаю, все вернется на круги своя»,— считает г-н Колесник. На привлеченные с помощью такого фонда деньги можно покупать и продавать помещения, сдавать их в аренду, инвестировать в строительство и т. д.
Банку такая структура пригодится для реализации недвижимости, попавшей к нему в залог.
Порядок регистрации разработан только для бездокументарных выпусков. По словам Оксаны Войтовой, закон предусматривает, что эмитент документарных сертификатов ФОН имеет право самостоятельно вести реестр держателей сертификатов без получения соответствующей лицензии, что противоречит другим законам и нормативным актам ГКЦБФР. Но в ближайшее время Комиссия намерена разработать положение о регистрации эмиссии и для «бумажных» выпусков. Этим же нормативным актом эмитентов сертификатов ФОН обяжут получать регистраторскую лицензию в случае самостоятельного ведения реестра.
Представители строительного рынка уверены, что ФОН — будущее поле деятельности управляющих активами и прочих спекулянтов (в хорошем смысле слова.— Авт.). «В обмен на целевые облигации большинства застройщиков можно получить жилье, для строительства которого ценные бумаги и выпускаются,— говорит президент ООО «Градострой» Виктор Власов.— А ФОН — это инструмент для тех, кого интересует только финансовый результат операции». Дело в том, что перед закрытием фонда все имущество, принадлежащее ФОН (включая объекты строительства), должно быть продано. Участники фондов получат вознаграждение в денежном эквиваленте, соразмерно количеству принадлежащих им сертификатов.
Действительно, сейчас многие инвестиционные фонды практикуют подобный принцип работы. Если сравнивать фонд операций с недвижимостью с простым инвестфондом, у ФОН есть свои преимущества и недостатки. Недостаток — ограниченное «поле деятельности» (только строительство и недвижимость).
Преимущества заключаются в том, что, во-первых, ФОН может непосредственно выступать заказчиком строительства. Во-вторых, он имеет право привлекать деньги физических лиц. Олег Колесник считает, что ФОН будут активно пользоваться этим правом.
Как сообщили «ЭИ» в департаменте надзора за финансовыми компаниями Госфинуслуг, по состоянию на вчерашний день комиссия уже выдала 46 лицензий, позволяющих финансовым компаниям продавать сертификаты ФОН физлицам. Налогообложение у ФОН такое же, как и у инвестфонда: облагается только прибыль «на выходе».
Наконец, если Рада окончательно примет законопроект №7482 (пока принят за основу, см. «ЭИ» №266), ФОНы станут единственным способом инвестирования в строительство жилой недвижимости.