В конце прошлой недели Верховная Рада приняла за основу весьма интересный законопроект, поданный правительством и усиленно им опекаемый. Если проект станет законом, инвестфондам запретят инвестировать в строительство (а для них это сейчас основной сектор вложений). И вообще, привлекать деньги в строительство жилья нельзя будет никаким другим способом, кроме как через специальные фонды. Застройщики от документа не в восторге.
Изначально законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты (относительно развития ипотечных отношений)» №7482 позиционировался как панацея от неразберихи в ипотечном законодательстве. Кабмин (а точнее, Минфин) автор законодательной инициативы, якобы решил унифицировать и согласовать между собой нормы в разных нормативных актах. Благодаря предлагаемым изменениям ипотека, возможно, будет лучше защищена юридически. Хотя научно-экспертное управление ВР в этом сомневается, о чем оно и заявило в своем заключении к документу. В любом случае ипотека и при действующей нормативной базе развивается на «ура». А вот застройщики в случае принятия этого проекта получат массу проблем.
Минфин хочет, чтобы застройщики привлекали инвестиции в жилищное строительство исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС) и фонды операций с недвижимостью (ФОН). Хотя заказчикам строительства система ФФС не нравится. Работая через такой фонд, застройщик вынужден отдавать функцию привлечения средств другому лицу, финансовому учреждению. Сегодня большинство существующих ФФС — банковские. Многим застройщикам по силам учредить небанковскую «дочку» и собирать деньги через ее фонд. Но ФФС, организованный небанковским финучреждением, законодательно ограничен в размере привлекаемых средств. Специально создавать банк, как и строить дом без привлеченных извне финансов, под силу не всем застройщикам.
Сейчас им куда охотнее и проще работается по договорам поручительства. Или с целевыми облигациями. Покупатели при таких схемах тоже в выигрыше — ведь управителю ФФС нужно платить вознаграждение. «Покупателю квартира обойдется дороже на 10%. ФФС невыгоден ни для кого, кроме управителя»,— говорит гендиректор ООО «Градострой» Виктор Власов.
Самое интересное, что закон, призванный развивать ипотечные отношения, сделает невозможным покупку в кредит квартиры в строящемся доме. Ведь кредиты на участие в ФФС наши банки еще не дают — слишком «схемно».
Для особо непонятливых Минфин «разжевал», что «объектом инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование которых осуществляется с использованием привлеченных от физических и юридических лиц средств». По словам исполнительного директора украинской ассоциации инвестиционного бизнеса Евгения Григоренко, более 50% наших ИСИ занимаются финансированием строительства. Инвестировать в строительство выгодно инвестфондам и с точки зрения налогообложения (см. «ЭИ» №227). Оценили это и сами застройщики. Так что если инвестфондам запретят вкладывать в строительство жилья, у них отнимут очень лакомый кусок. ФОН может стать аналогом инвестфонда, направляющего в строительство и недвижимость 100% привлеченных средств. Но их могут создавать не компании по управлению активами, а финансовые компании. Пока что ФОНов нет. И неизвестно, когда появятся. ГКЦБФР еще в сентябре утвердила порядок регистрации эмиссии ФОН, но документ почему-то застрял в Минюсте.
Опрошенные «ЭИ» эксперты не смогли постичь целесообразность новшеств, предложенных Кабмином. Сошлись на том, что они выгодны одному известному строительному холдингу и дружественному ему банку. «Подобные нормы хотели «протащить» еще Законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». «Все это там было,— говорит представитель строительно-инвестиционного холдинга, пожелавший остаться неназванным. — А этот проект окончательно воплотит в жизнь идеи отдельных лиц».
В сентябре этот проект «вылетел» из парламента, поскольку голосование по нему совпало с отставкой правительства. В сессионном зале просто никого не было. Кабмин и Комитет ВР по вопросам финансов и банковской деятельности побеспокоились, чтобы №7482 вернули к рассмотрению и приняли за основу. У депутатов перед голосованием никаких вопросов не возникло. Похоже, они просто не знакомы с идеями Минфина. Депутаты Дмитрий Святаш и Юрий Кармазин рассказали всем с трибуны, что это «технический» закон, написанный в обеспечение уже принятого Закона «Об ипотеке». Все поверили. Так что у проекта много шансов быть принятым в целом.