«i» подобный прогноз показался чересчур оптимистичным, поскольку несмотря на видимое отсутствие каких-то значимых препятствий к развитию ипотеки, существует множество причин, почему банки неохотно берут землю в залог.
На западе средняя доля ипотечных кредитов в структуре ВВП составляет 40-75%, в развивающихся странах – 20%. Потенциальный объем рынка ипотечного кредитования под залог земли в Украине оценивается в 52 млрд. грн. Однако сейчас банки пока мало работают в этом секторе.
В данный момент законодательных препятствий для заключения ипотечных договоров, предметом которых являются земельные участки, нет. Согласно статье 133 Земельного кодекса Украины, залогодержателями земельных участков могут быть только банки. Причем не имеет значения, земли какого назначения передаются в ипотеку — сельскохозяйственного или нет. Но есть некоторые нюансы. Во-первых, нет должного механизма оценки земель. Во-вторых, отсутствует полноценный земельный кадастр, и в-третьих, очень мало специалистов, которые могут качественно оценить землю.
Но самая существенная проблема — особенности заключения ипотечных договоров, в зависимости от целевого назначения предлагаемого в ипотеку земельного участка. «Ведь учитывая мораторий на куплю-продажу земель сельхозназначения (продлен до 01.01.2008 г.), предусмотренный пунктом 15 переходных положений Земельного кодекса, банки могут взять их в ипотеку только в качестве обеспечения, но не могут впоследствии ими распоряжаться». Таким образом, этот актив остается для банка неликвидным, а рынок объемом 52 млрд. грн. — неосвоенным. Между тем, по мнению специалистов, освоить его вполне возможно, даже если коэффициент возврата кредитов будет составлять 0,7 при ставке 17% годовых в гривне и пятилетнем сроке кредитования. Но это – при условии, что 50% переданной в залог земли составит земля сельхозназначения.
Помимо законодательных, существуют и непосредственно рыночные существенные риски. Например, банк может выдать кредит под залог земельного участка, а завтра через этот участок проведут транспортную магистраль или могут возникнуть еще какие-нибудь проблемы.
Профессионалы в один голос говорят, что нормативная база нуждается в серьезных изменениях, которые повлекут снижение банковских рисков при принятии в залог ипотечного участка. По мнению участников рынка, в настоящий момент законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы — предоставления кредита. Для второй части, связанной с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, с эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть серьезные проблемы. Поэтому особого внимания заслуживает, в частности, развитие рынка рефинансирования земельной ипотеки при помощи структурированных облигаций. «Этот рынок будет активно развиваться, — утверждает председатель правления Ипобанка Олег Дрожжин. — Сейчас можно закладывать в банке землю и незавершенное строительство, и таким образом высвобождать капитал через выпуск ипотечных облигаций. Пока рано говорить о масштабах, но с началом котировки этих бумаг на биржах будет определяться их справедливая цена и спрос на такие ЦБ будет расти у внутренних и внешних инвесторов».
Согласно украинскому законодательству, земля поделена на следующие категории: государственная, коммунальная и частная. По договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства. А также земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).