Пандемия COVID-19 оказала сильное влияние на все отрасли экономики. Однако больше всего страдают те из них, функционирование которых не связано с производством товаров первой необходимости. Особенно остро карантин ударил по строительным и девелоперским компаниям, которые, с одной стороны, не имеют реальной поддержки государства в условиях пандемии, а с другой - столкнулись с падением покупательной способности граждан. Финансово-кредитные учреждения также не имеют возможности оказать существенную поддержку строительным и девелоперским компаниям, так как вынуждены “спасать” системообразующие предприятия и малый бизнес. Именно поэтому строительная отрасль так остро нуждается в поддержке государства.
В момент начала пандемии строительная отрасль стояла на пороге реформирования. Согласно информации, представленной на портале Кабинета Министров Украины, правительством были приняты постановления «Об оптимизации органов государственного архитектурно-строительного контроля и надзора» и «О ликвидации Государственной архитектурно-строительной инспекции и внесении изменений в некоторые постановления Кабинета Министров Украины», согласно которым вместо Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) создаются три центральных органа власти, между которыми распределятся регуляторные и контролирующие функции:
-Государственная сервисная служба градостроительства – выполняет регистрационные функции в строительстве;
-Государственное агентство по вопросам технического регулирования в градостроительстве – определяет параметры, ДБН, Еврокоды;
-Государственная инспекция градостроительства – осуществляет надзор и контроль в строительстве.
Как сообщается на портале КМУ, результатом реформы должна стать отмена лицензирования в строительстве, а вместо этого внедрены сертификаты ответственного исполнителя работ, которые будет выдавать Минрегион. Важной составляющей реформы также является введение обязательного страхования рисков в строительстве, что должно гарантировать ответственность аттестованных и сертифицированных лиц, заказчиков перед третьими лицами за причиненные строительством убытки. Кроме того, планируется осуществить максимальную автоматизацию всех процессов государственного регулирования в строительстве. Для этого создается Единая государственная электронная система в сфере строительства, важным элементом которой является Реестр строительной деятельности, обеспечивающий создание, сбор, накопление, обработку, защиту, учет информации об объектах и участниках строительства и связи между ними. В Единую государственную электронную систему в сфере строительства также входит Электронный кабинет застройщика на портале «Дія». А информацию о каждом объекте строительства можно будет получить на Публичном портале системы. Поиск данных об объектах строительства должен стать удобнее благодаря внедрению уникального идентификатора объекта строительства, по которому можно будет отследить процесс на любом этапе.
Президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе отмечает, что реформу должны были реализовать в течение полугода. Но, к сожалению, “рынок получил затяжной «Переходный период без правил», что привело к практически полному коллапсу ГАСИ. Получить разрешение на старт строительства или ввод в эксплуатацию в этом году было крайне сложно. Пакеты документов, по словам участников рынка, просто «подвисают»”. Согласно опросу, проведенному Конфедерацией строителей Украины, 10,3% компаний остановили и еще не возобновили работы на строительных площадках. Об отложении запуска новых проектов в связи с введением карантина сообщили почти три четверти опрошенных (48,7% респондентов остановили все проекты, находящиеся на ранней стадии; 17,9% – те проекты, которые должны были вводиться в эксплуатацию в этом году и 7,7% – проекты на стадии фундаментных работ). Лишь у четверти опрошенных (25,6%) работы продолжаются по графику. Более четверти респондентов отмечают, что карантин уже стал причиной сокращения персонала (10,3% компаний сократили до 20% сотрудников; 7,7% респондентов – более 50% сотрудников; 12,8% сообщили, что начнут сокращение, если компания на заработает на полную мощность в течение месяца; 15,4% компаний отправили в отпуск за свой счет часть рабочих; 2,8% – сократили всех сотрудников; 5,1% – сократили количество оплачиваемых часов, а 23,1% респондентов отметили, что сохраняют полный состав компании).
Согласно опросу, дефицит строительных и отделочных материалов во время карантина был почти у каждой пятой компании (7,7% опрошенных сообщили о проблемах со всеми материалами; у 10,3% были проблемы с импортными материалами; у 30,8% респондентов есть логистические запасы, которых хватит еще на некоторое время). О подорожании материалов во время карантина сообщили 36% опрошенных (23% респондентов отметили подорожание всех материалов, 2,6% – материалов отечественного производства и 10,3% – только импортных материалов).
Коммерческий директор компании “Интергал-Буд” Анна Лаевская в эксклюзивном комментарии изданию “Экономические Новости” сообщает, что ключевые проблемы отечественной строительной отрасли можно разделить на две большие группы, которые являются лакмусовой бумажкой всех последующих преград и проблем.
Учитывая, что показатель обеспеченности граждан качественным современным жильем в Украине один из самых низких в Европе, это очень опасный звоночек. К первой группе проблемных вопросов можно отнести отсутствие плана развития города на перспективу, который учитывал бы дискуссионные вопросы создания социально-бытовой инфраструктуры, рекреационных зон, модернизацию и создание новой дорожной инфраструктуры, прокладку инженерных сетей, большинство из которых уже устарели. Это все вопросы градостроительной политики, которые должен регулировать город.
Другой объемный блок проблем связан с инвестиционным климатом и экономической ситуацией в стране. Это и условия, в которых девелоперам приходится вести бизнес, и отсутствие стимулирования покупательной способности в виде доступной ипотеки. Снижение ставок по ипотечным кредитам, которое мы наблюдали в прошлом году, – безусловно, заметный шаг вперед, однако к массовой доступной ипотеке нам еще далеко. Для этого кредиты должны выдаваться под фиксированный процент годовых – 2-3% и не более, первый взнос должен достигать не более 10%, а срок кредитования – до 20 лет. Стоит также заметить, что жилищное строительство – системообразующая отрасль экономики, которая платит многомиллионные налоги в бюджет и при этом систематически сталкивается с экономическим терроризмом так называемых псевдоактивистив. Хотелось бы иметь определенные гарантии от государства и правоохранительных органов по защите прозрачного и честного бизнеса. Если у общественности есть вопросы к разрешительной документации, их следует адресовать органам контроля, которые ее выдают. Однако порча имущества и препятствование строительству на объекте – это правонарушение, за которое причастные должны нести ответственность”, – считает Анна Лаевская.
Состояние отечественного строительного рынка
Как отмечалось выше, кризис, вызванный пандемией COVID-19, оказал влияние на покупательную способность населения, что сказалось на уровне продаж жилой недвижимости. Согласно опросу, проведенному Конфедерацией строителей Украины, уровень продаж квартир упал более чем на 50% у 43,6% опрошенных строительных компаний, на четверть – у 15,4% компаний. И только у 5,1% компаний он остался на уровне прошлого года. Относительно столичного рынка недвижимости, то согласно информации, представленной на портале The Page, продажи квартир в новостройках снизились на 80-90%. Наиболее пострадали компании, которые строят жилье эконом-сегмента. В то же время, несмотря на кризис, средняя цена столичной квартиры в новостройках за 2020 год выросла на 11,9%.
Объем строительства по видам объектов
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
| Строительство | 51108,7 | 57515,0 | 73726,9 | 105682,8 | 141213,1 | 181697,9 | 199025,4 |
| Здания | 24856,5 | 28907,5 | 38106,4 | 52809,6 | 66791,6 | 83589,3 | 78386,8 |
| жилые, млн грн | 11292,4 | 13908,8 | 18012,8 | 23730,0 | 29344,8 | 33208,8 | 28383,2 |
| нежилые, млн грн | 13564,1 | 14998,7 | 20093,6 | 29079,6 | 37446,8 | 50380,5 | 50003,6 |
Источник: Государственная служба статистики
Как видно из информации, представленной Государственной службой статистики, объемы строительства жилой недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом в денежном выражении уменьшились на 5202,5 млн грн, или на 14,5%. В то же время продажи квартир у 43,6% строительных компаний упали более чем на 50%. Кроме того, как отмечалось выше, строительные компании столкнулись с проблемами бюрократического характера, связанными с реформированием строительного сектора экономики.
Риски покупателей при покупке жилой недвижимости
Важно отметить, что кроме проблем, связанных с пандемий COVID-19, на уровень продаж квартир оказывают влияние и другие факторы, такие как, например, репутация строительной компании, наличие социальной инфраструктуры возле объекта жилой недвижимости и т.д.
Основатель портала BILD.UA Виталий Котенко в эксклюзивном комментарии изданию “Экономические Новости” сообщает, что отсутствие социальной инфраструктуры для крупных городов – редкий случай, поскольку даже если ее нет поблизости, она всегда есть неподалеку.
Мы должны научиться управлять, и многоквартирный дом – это низовой уровень создания институции. Только так мы сможем изменить отношение к общей собственности и двигаться на уровень массива, района, города, страны. А не ждать, что придет хороший президент и всё наладит. Такое вряд ли когда-то случится”, – сообщает Виталий Котенко.
Относительно других рисков, с которыми может столкнуться покупатель жилой недвижимости, основатель портала BILD.UA отмечает, что “по первичному рынку – это риск задержки, риск заморозки, риск низкого качества постройки, риск навязывания некачественной управляющей компании. По вторичному рынку – риск покупки у аферистов (не владельцев), риск низкого качества дома и риск управляющей компании”.
Виталий Котенко отмечает целесообразность покупки квартиры и вкладывания средств на начальной стадии строительства. Однако при этом необходимо понимать, что “меньшая цена – большие риски, поскольку покупатели в этом случае берут на себя все риски задержек строительства или недостроя. В то же время взамен могут получить объект по цене на 60% ниже, чем готовое жилье”.
Генеральный директор АН «Благовест» Елена Биберова в эксклюзивном комментарии изданию “Экономические Новости” акцентирует внимание на рисках покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости без помощи специалистов.
Во-первых, стоит учитывать, что на поиск подходящего объекта уйдет немало времени.
Во-вторых, нужно анализировать цены похожих по характеристикам объектов, и в случае, если цена существенно ниже, то, скорее всего, с этим объектом не все так просто. Возможны «подводные» камни.
В-третьих, нужно проверить документы на недвижимость и удостовериться в их подлинности. Это может сделать нотариус. Стоит понимать, что более обширную проверку могут помочь сделать профильные юристы, которые знакомы со всеми нюансами и могут дать оценку рискованности сделки. Если же при покупке недвижимости есть потребность минимизировать риски, то стоит обратиться в профессиональное агентство недвижимости.
Специалисты сделают всю работу – найдут подходящий выгодный вариант, проведут проверку соответствия документов существующему законодательству, действительности документов, удостоверяющих личность собственников объектов недвижимости, правовой истории квартиры, отсутствия запретов на отчуждение, арестов, налоговых запретов в отношении имущества собственников и др. При этом нужно ответственно подходить к выбору агентства по недвижимости. Нужно ориентироваться на его репутацию, опыт работы и легальность работы с клиентом (договоры)”, – сообщает Елена Биберова
Коммерческий директор компании “Интергал-Буд” Анна Лаевская с целью защиты покупателей жилой недвижимости от мошенников советует учитывать ряд моментов, которые нужно проверить независимо от того, знакомо название компании-девелопера или нет. “Во-первых, нужно проверить юридический статус строительства. Для этого следует обратить внимание на документы на землю: в каком правовом статусе и у кого она находится (собственность или аренда, а если аренда, то на какой срок), а также целевое назначение участка. Должна также быть лицензия генподрядчика и разрешение на строительство в соответствии со статусом объекта. Это основной документ, который позволяет начинать работы на участке. У застройщика должны быть технические условия на подключение домов к коммуникациям города, если мы говорим о Киеве.
Во-вторых, обратить внимание на опыт компании на рынке, портфель проектов, количество построенного и введенного в эксплуатацию жилья, его качество и ликвидность, то есть пользуется оно спросом, довольны ли жители. Обязательно необходимо обратить внимание, были ли прецеденты долгостроев. Важно также смотреть на темпы строительства на объекте или объектах компании, чтобы работы велись постоянно, а не эпизодически.
В-третьих, посмотреть на локацию, концепцию, формат новостройки. Наиболее ликвидными пока являются жилые комплексы в форматах «город в городе», экопроекты, рекреационные объекты с собственным водоемом, парком на территории, многофункциональные комплексы класса комфорт+ и бизнес-класса. Важно, чтобы на территории было правильно выполнено пространственное зонирование, продуманное достаточное количество прогулочных аллей, зон отдыха, публичных пространств, детских и спортивных площадок, многофункциональная инфраструктура, которая учитывает все социальные и бытовые нужды.
В-четвертых, условия покупки и финансовые инструменты. Если вы видите слишком лакомую скидку в более 10% или сниженную цену квадрата (меньше рыночной), стоит задуматься. Возможно, у девелопера финансовые проблемы и не хватает денег на достройку через перекрестное финансирование. Если застройщик работает с надежными государственными и коммерческими банками, это дополнительная гарантия, что он прошел тщательный финансовый и юридический аудит и заслуживает внимания.
Последнее, но не менее важное, – посмотреть на коммуникацию девелопера, его позицию и открытость. Если компания уверена в своей экспертизе, финансовом плече, девелоперском продукте, она максимально честно, открыто будет коммуницировать и транслировать ценности не только на словах, но и поступками. Например, для «Интергал-Буд» очень важно создавать современную комфортную среду для жизни, не ограничиваться только стенами квартиры или территорией комплекса. Поэтому сумма инвестиций компании в город за последние 5 лет превысила 370 млн грн. Это реконструкция парков, в частности парка «Нивки», очистка и благоустройство озер, модернизация инженерных коммуникаций, прокладка нового дорожного полотна и тому подобное”, – сообщает Анна Лаевская
Относительно целесообразности вложения средств на начальной стадии строительства, то Анна Лаевская отмечает, что “инвестиции на этапе котлована считаются более рискованными, учитывая все угрозы и вызовы строительного сектора (от экономического терроризма и несовершенной нормативно-правовой базы до несовершенной девелоперской модели и мошеннических схем). Однако именно эти инвестиции могут принести наибольшую прибыль для спекулятивного инвестора или предложить приятную экономию для собственной покупки. Как правило, спекулятивный инвестор инвестирует в начальную стадию строительства, когда цена самая низкая, а потом ждет окончания строительства и роста цен, чтобы перепродать квартиру и выиграть на разнице стоимости квадрата. Если правильно выбрать комплекс, учитывая локацию, концепцию, формат новостройки, надежность компании, ликвидность планировочного решения, то можно заработать в среднем 30% в новостройках в сегменте комфорт+ и 35-40% в бизнес-классе в центральном деловом районе. Однако при этом необходимо семь раз проверить и сам объект, и компании перед тем, как инвестировать средства, – говорит Анна Лаевская.
Основатель портала BILD.UA Виталий Котенко подчеркивает, что для того, чтобы покупателю жилой недвижимости отличить добросовестного застройщика от мошенников, необходимо изучать самого застройщика и проект жилого комплекса, в котором покупатель собирается приобрести квартиру.
Делать это можно:
1. Самостоятельно – долго, утомительно, высока вероятность ошибок или неправильных трактовок.
2. С помощью юристов или риэлторов – дорого; сложно найти профи, который бы занимался новостройками специализированно.
3. С помощью сервисов, таких как Bild.ua – по моему мнению – это идеальный вариант.
Что изучать:
1. Реестры на предмет законности строительства: (реестр юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, реестр вещных прав, публичную кадастровую карту и геокадастр, судебный реестр, единый реестр строительной деятельности, реестр департамента градостроительства и архитектуры, решения государственных органов власти, информацию о субъектах хозяйствования, которые имеют налоговый долг).
2. Договор инвестора на предмет полноты описания взаимоотношений, дополнительных расходов в зависимости от схемы инвестирования и будущих правоотношений.
3. Репутацию и историю деятельности застройщика (сколько построил, сколько строит, с какими задержками сдавал предыдущие объекты, с какими задержками строит сейчас, офшор/неофшор, публичность, пострадавшие инвесторы)
Таким образом, риски, которые сопровождают покупателя при приобретении жилой недвижимости, являются с одной стороны, результатом недостаточного законодательного регулирования и проблем строительной отрасли, а, с другой – последствиями недостаточной осведомленности граждан и отсутствия “покупательской культуры” в сфере приобретения жилой недвижимости.
Государственная помощь строительной отрасли
Западные государства активно поддерживают деятельность компаний в условиях пандемии. Предприятиям предоставляются как льготы по кредитам и налогам, так и прямое субсидирование. В США предприятиям предоставили отсрочку по налогам на 90 дней. Отсрочка коснется компаний, налоговые отчисления в бюджет которых составляют до 10 миллионов долларов. Кроме того, выделяется около 500 миллионов на помощь компаниям, пострадавшим от пандемии. В Великобритании на поддержку бизнеса Кабинет министров выделил 330 млрд фунтов. Предприятия получили отсрочку по платежам НДС до июня этого года. Франция предоставляет предприятиям кредитные гарантии на сумму 300 млрд евро, из которых 45 млрд пойдет на помощь бизнесу и сотрудникам закрывшихся предприятий. В Дании государство будет выплачивать сотрудникам компаний от 75 до 90% зарплат в течение трех месяцев при условии, что компании не будут сокращать своих работников. Датское правительство также покроет расходы на аренду компаний, которые потеряли доход из-за пандемии. В Италии государство покроет часть убытков предприятий, чей оборот снизился более чем на 25%. А в Испании правительство выделило на борьбу с последствиями пандемии 214 миллиардов евро, из которых 100 млрд пойдут на кредиты предприятиям.
Важно отметить, что в Украине некоторые государственные банки также выразили готовность в предоставлении льгот копаниям, пострадавшим от пандемии. Однако, к сожалению, это носит несистемный характер и многие строительные компании остались один на один со своими проблемами.
Президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе в своем интервью изданию Mind рассказал о важных шагах, которые необходимо предпринимать государству, чтобы спасти отрасль от катастрофы. Он советует обеспечить проведение децентрализации полномочий органов архстройконтроля и надзора, запустить добровольное страхование, при котором получение разрешений не требуется, обеспечить усиление ответственности субъектов градостроительной деятельности, которые предоставляют регистрационно-разрешительные функции, обеспечить прозрачное рассмотрение вопросов регистрационно-разрешительного характера до введения надлежащего функционирования электронного кабинета застройщика. Для запуска успешной ипотеки в Украине нужно обеспечить снижение первичного ипотечного взноса с нынешних 25% до 10%, запустить механизм страхования жилых объектов, обеспечить отработку механизма использования эскроу счетов (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) и создание условий защиты прав кредиторов путем усиления ответственности должников. Лев Парцхаладзе отмечает, что строительная отрасль столкнулась с нехваткой квалифицированных кадров из-за разрыва между рынком труда и образования. Решить эту проблему можно путем пересмотра образовательных программ и привлечения бизнеса к формированию программ и заказов.
Как сообщает коммерческий директор компании “Интергал-Буд” Анна Лаевская: “сейчас мы видим, что процесс перезапуска ГАСИ после наших неоднократных обращений и открытых писем начался. Верим, что совместными усилиями власти, бизнеса и специалистов отрасли мы можем достичь определенных результатов. Также продолжается процесс создания нового Генплана города, который, надеемся, будет учитывать перспективы и возможности города не только на бумаге, но и на деле. Продолжаются обсуждения по запуску механизма защиты пострадавших инвесторов и превентивных мер по обеспечению безопасности инвесторов в жилищное строительство от недобросовестных застройщиков, а также происходит постепенный запуск Единой электронной системы в сфере строительства. Эти инициативы, несомненно, важны. Однако забюрократизированность системы, медленные темпы имплементации, отсутствие вариативности выбора и обсуждений по некоторым вопросам замедляют и влияют на качественные результаты изменений”.
Таким образом, важно отметить, что несмотря на массу проблем, которые свалились на отечественную строительную отрасль, украинские компании активно реализовывают проекты, обеспечивая выживание отрасли и тысячи рабочих мест в условиях пандемии. В то же время государству при проведении структурных реформ важно учитывать состояние мировой экономики и уровень экономической ситуации в стране в целом, поскольку запуск новых механизмов и электронных систем всегда сталкивается с трудностями, а апробация их функционирования всегда занимает определенное время. В условиях же пандемии государство при разработке стратегии выхода из кризиса должно адресно подходить к каждой отрасли экономики и разрабатывать программы помощи отдельно для каждой отрасли с учетом проблем функционирования и перспектив развития.